Vertrag · Risiko
Dein Mietvertrag ist dein größtes Risiko
Über Wareneinsatz und Personal redet jeder. Über den Vertrag, der dich über Jahre zu festen Zahlungen verpflichtet, fast niemand. Dabei ist er die Entscheidung, die du am schwersten rückgängig machst.
Kurz erklärt: Fast alles im Betrieb kannst du nachjustieren — Preise, Karte, Öffnungszeiten, Team. Den Vertrag nicht. Deshalb lohnt es sich, drei Punkte zu prüfen: bevor du unterschreibst, und auch bei dem Vertrag, der schon läuft.
Erst mal: Miete oder Pacht?
Der Unterschied hängt davon ab, was dir überlassen wird. Bekommst du nur die Räume, ist es Miete. Kommt ein betriebsbereiter Betrieb mit Inventar dazu, spricht das für Pacht.
| Miete | Pacht |
|---|
| Du bekommst | die Räume | Räume plus das Recht, dort Geld zu verdienen — oft mit Küche, Theke, Maschinen |
| Einrichtung | organisierst und bezahlst du selbst | ist da, du kannst sofort loslegen |
| Deine Pflicht | — | das Inventar instand halten, auch wenn es dir nicht gehört |
| Höhe | fest vereinbart | orientiert sich oft am erzielbaren Umsatz |
Für die Prüfung macht das kaum einen Unterschied: Auf die Pacht sind weitgehend dieselben Regeln anzuwenden wie auf die Miete. Die drei Punkte gelten also für beides.
Die drei Punkte
Punkt 1
Laufzeit und Kündigung
Stell dir vor: Du unterschreibst fünf Jahre Festlaufzeit ohne Kündigungsmöglichkeit. Nach anderthalb Jahren eröffnet nebenan ein Betrieb, dessen Lüftung direkt auf deine Terrasse bläst. Deine Stammgäste halbieren sich — aber du zahlst weiter, bis zum letzten Monat.
- Bei einem neuen Vertrag die Erstlaufzeit kurz halten — zwei bis drei Jahre
- Eine Verlängerungsoption vereinbaren statt einer langen Bindung
- Ein Sonderkündigungsrecht bei gravierenden Änderungen hineinschreiben lassen
- Bei einem laufenden Vertrag: Restmonate × Monatsmiete rechnen
- Auch den laufenden Vertrag kannst du noch einmal lesen, nachfragen und gegebenenfalls nachverhandeln
Ergebnis: Du weißt, wie lange du gebunden bist und was dich das im schlimmsten Fall kostet.
Punkt 2
Zuschüsse und Rückzahlung
Stell dir vor: Der Vermieter gibt dir 50.000 € für den Umbau. Im Vertrag steht, dass du anteilig zurückzahlst, wenn du vor Ablauf von zehn Jahren gehst. Du gehst nach drei Jahren und zahlst 35.000 € zurück — während er die renovierten Räume direkt weitervermietet.
- Schriftlich klären: Geschenk oder Darlehen?
- Bei zehn Jahren Bindung wird dir üblicherweise pro Jahr ein Zehntel erlassen
- Eine kürzere Abschreibungsdauer verhandeln
- Die Kündigungsmöglichkeiten vorher lesen — sie entscheiden, was du beim Ausstieg zurückzahlst
- Hast du schon einen Zuschuss bekommen: rechne aus, was du zurückzahlen müsstest, wenn du heute gingst
Ergebnis: Du weißt, was dich ein Ausstieg zusätzlich kostet.
Punkt 3
Umbauten und Eigentum
Stell dir vor: Du investierst 80.000 € in Küche, Theke und Licht. Nach fünf Jahren ist Schluss und du willst deine Geräte mitnehmen. Im Vertrag steht „fest eingebaut, bleibt hier". Was fest mit dem Gebäude verbunden ist, kann dem Vermieter gehören — und bei einer Rückbaupflicht zahlst du sogar noch für den Ausbau.
- Schriftlich festhalten, was dir gehört, wenn der Vertrag endet
- Die Rückbaupflicht klären, bevor du investierst
- Vor dem Umbau rechnen, ob sich die Investition innerhalb der Vertragslaufzeit auszahlt
- Bei einer Pacht festhalten, welches Inventar wem gehört
- Hast du schon umgebaut: nachsehen, was am Ende zurückgebaut werden muss
Ergebnis: Du weißt, was am Ende dir gehört — und was nicht.
Wenn dein Vermieter sagt „vertrau mir", ist genau das der Grund, alles schriftlich festzuhalten.
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Ehrlich gesagt: Das hier ist eine Prüfliste, keine Rechtsberatung — und jeder Vertrag ist anders. Wenn du bei einem der drei Punkte nicht klar sagen kannst „ja, so möchte ich es haben", sprich mit einem Anwalt, bevor du unterschreibst oder verlängerst. Ein paar hundert Euro Beratung sind nichts gegen eine Bindung über Jahre. Und: Nachverhandeln ist öfter möglich, als die meisten denken — fragen kostet nichts.